Forslagstiller og plankonsulent

Forslagsstiller er Jessheim Stadion Bolig AS. Plankonsulent er Arconsult Ove Bøe AS

v/Andreas Broch

Planområdet

Planområdet ligger sentralt i Jessheim og inkluderer boligområdet Jessheim Park, med

både etablert boligblokkbebyggelse og områder for videre utvikling. Området ligger

nært Jessheim Sentrum med kort avstand til tog- og bussforbindelser.

Planstatus

«Detaljreguleringsplan for Søndre del av Jessheim Park /-Ringvegen, Gbnr 135/170

m.fl.» ble vedtatt i kommunestyret 02.02.2016. Ullensaker kommune har 04.01.2018 gitt

rammetillatelse til oppføring av 148 leiligheter innenfor delområde BFK2 og BFK3.

Eiendommen 5/21 inngår i sin helhet som delfelt BKN1 – bolig, kontor, næring. BKN1 er

regulert med %BRA = 160%, og maks kote 221 for bebyggelse. Dette tilsvarer 6 etasjer.

Formål med endring av plan

Eiendommen 5/21, «Orbit» ble sommeren 2018 kjøpt av Jessheim Stadion Bolig AS og er

planlagt å inngå i den videre utviklingen av boligområdet Jessheim Park. Med bakgrunn i

kjøp av delfelt BKN1 som en naturlig videre utvikling av Jessheim Park er formålet med

endring av reguleringsplanen å legge til rette for en noe økt utnyttelse av eiendommen.

Dette i tråd med rikspolitiske retningslinjer om høy utnyttelse i sentrumsnære områder

og kollektivknutepunkter.

Med bakgrunn i at foreslåtte endringer av reguleringsplanen ikke åpner for høyere

utnyttelse eller flere etasjer enn allerede eksisterende delfelt innenfor samme

reguleringsplan, er det valgt å påbegynne et arbeid med en forenklet endring av

gjeldende reguleringsplan.

Beskrivelse av foreslått bebyggelse og tiltak.

Med bakgrunn i den gjennomførte mulighetsstudien av GBNR 5/21, som et område for

videreutvikling av Jessheim Park, er det utarbeidet et forslag til bebyggelsesvolum i tråd

med rikspolitiske retningslinjer om høy utnyttelse i sentrumsnære områder.

Bebyggelsen er gitt betegnelsen Hus L. Utformingen av bebyggelsen vil bidra til å

skjerme uteområdet og eksisterende Jessheim Park fra trafikkstøy, samtidig som det

tilrettelegges for gode solrike uteområder mot vest. Bebyggelsen er vist med inntil 7

etasjer, der fasadene er brutt opp i volumer og ulike høyder for å skape en spennende

byfasade. Det endelige uttrykket skal bearbeides sammen med utvikling av bebyggelse

og leiligheter.

For å skjerme for støy fra Trondheimsvegen vil en vesentlig del av leilighetene bli

gjennomgående, mens enkelte vil bli ensidige mot vest. Som for Jessheim Park forøvrig

vil det være fokus på å lage gode funksjonelle leiligheter tilpasset ulike kjøpegrupper.

Det vil være en miks med 1-, 2-, 3- og 4-roms leiligheter for å tilrettelegge for alle

kjøpere med ulike behov, økonomi og familiesituasjon.

Mulighetsstudien viser en bebyggelse med ca. 80 leiligheter ved en gjennomsnittlig

størrelse på 71m2. Endelig antall leiligheter vil avklares i forbindelse med utforming av

bebyggelse og leilighetstyper, men muliggjør en god variasjon i størrelser og typer. Alle

leiligheter er planlagt sør- og/eller vestvendte med gode solforhold og mulighet for privat uteplass/hage på bakkeplan. Utnyttelsesgraden på eiendommen vil med denne

bebyggelsen være ca. 250% BRA, med en bebyggelse på inntil 7 etasjer, som er

tilsvarende som for delfelt BFK3 i samme reguleringsplan.

Med bakgrunn i at FV454, Trondheimsvegen stiger mot nord kan det være behov for å

heve bebyggelsen 50-100cm over bebyggelse på BFK3. For å kunne muliggjøre inntil 7

etasjer ønskes maksimal gesimshøyden for BKN1 0,5 meter høyere enn for BFK3. Dette

vil gi samme høyde over terreng, ettersom veien stiger mot nord. Det tilrettelegges ikke

for mer enn 7 etasjer.

En økt utnyttelse av eiendommen vil være i tråd med rikspolitiske retningslinjer om

fortetting i kollektivknutepunkt. Jessheim Park har en sentral beliggenhet nært sentrum,

med kort vei til både bussholdeplass og togstasjon.

Det er ønskelig å nevne at både Akershus Fylkeskommune og Fylkesmannen i

forbindelse med utarbeidelse av gjeldende detaljregulering kommenterte at det var

positivt at område var gitt høy utnyttelse.

For å tilrettelegge for at både private og felles takterrasser skal kunne anlegges på

takene til bebyggelsen foreslås det å endre reguleringsbestemmelse 6.2 slik at også

adkomst til alle takterrasser kan plasseres over regulert gesimshøyde. Dette vil ikke

endre intensjonen bak bestemmelsen da det allerede tillates adkomst til tak og felles

takterrasse. Å muliggjøre bruken av takflaten til både felles og private takterrasser vil

bidra til å skape variasjon i både bebyggelse og type uteoppholdsarealer.

Vedlagt mulighetsstudie av Jessheim Park Hus L på eiendommen 5/21 viser at delfelt

BKN1 er godt tilrettelagt for en økt utnyttelse utover gjeldende reguleringsplan.

Mulighetsstudien viser at ny bebyggelse ivaretar krav til uteoppholdsareal, solinnfall,

parkering og gode uteområder. Det må anses å være i tråd med politiske føringer at

eiendommer i sentrum av kollektivknutepunkt gis høy utnyttelse for å redusere bilbruk

og redusere press på nedbygging av verdifulle arealer i LNFR områder.

Forslag til endringer i gjeldende reguleringsplan:

Plankart

-          Regulert utnyttelse av BKN1 endres fra %BRA = 160% til %BRA = 250%

-          Regulert formålsgrense og byggegrense for BKN1 justeres til å følge ny justert eiendomsgrense mot Bekkestien og Trondheimsvegen, samt nytt veianlegg.

Reguleringsbestemmelse 6.1

-          Tillatt utnyttelse for BKN1 er maks % BRA = 160 % endres til Tillatt utnyttelse for BKN1 er maks % BRA = 250 %

Reguleringsbestemmelse 6.2

-          BKN1, maks kote 221 endres til BKN1, maks kote 224,5

-          Nødvendige oppbygg for heis, adkomst til tak etc. over maks kote gjøres gjeldende for alle typer takterrasser.

Det vises til vedlagt forslag til nytt plankart og nye planbestemmelser, samt

illustrasjonsplan og mulighetsstudie av eiendommen. Endelig utforming av bebyggelsen

vil bli nabovarslet og behandlet i forbindelse med byggesak knytte til eiendom 5/21.

Konsekvensutredning

Planlagte tiltak er vurdert i forhold til forskrift om konsekvensutredninger, vedlegg I og

II. Planlagte tiltak faller ikke inn under forskriftens § 2- 4, og vurderes derfor som ikke

konsekvensutredningspliktige.

Planprosess og medvirkning

Etter avtale med Ullensaker kommune, varsles berørte naboer og offentlige instanser før

saken behandles. Innkomne merknader behandles av forslagsstiller, og vil følge saken til

videre administrativ og politisk behandling.

Spørsmål i forbindelse med varslet endring av reguleringsplan kan rettes til Arconsult

Ove Bøe AS v/Andreas Broch på tlf. 915 22 761 eller andreas@arconsult.no

Eventuelle innspill eller merknader til planarbeidet skal rettes skriftlig til:
Arconsult Ove Bøe AS
Postboks 260
2051 Jessheim
eller

post@arconsult.no

Kopi kan gjerne sendes til Ullensaker kommune, Areal og landbruk, postboks 470, 2051

JESSHEIM.

Frist for innsending av merknader er i samråd med Ullensaker kommune satt til

fredag 5. april 2019.

Saksdokumenter:
2018-03-05 Forslag til nye reguleringsbestemmelser.pdf
2019-03-05 Forslag til nytt plankart.pdf
2019-03-05 Illustrasjonsplan.pdf
2019-03-05 Varsel om endring av reguleringsplan.pdf
Flyfoto planområdet.pdf
Illustrasjoner av mulighetsstudie.pdf
Sol- skyggestudier.pdf