Tilbake til hovedsiden - byggesak

Bygningsmyndigheten har ansvar for å føre tilsyn med byggetiltakene og følge opp meldinger om mulig ulovlige byggetiltak.

Meld fra om ulovlig byggearbeid

Du kan melde fra til oss hvis du ser et byggetiltak du tror er ulovlig. Vi kontrollerer at de ansvarlige i byggeprosjektene følger byggetillatelsen og lovverket.

Kommunen får mange henvendelser om forhold som ikke reguleres av plan- og bygningsloven, men som er privatrettslige. Husk at kommunen ikke er et konfliktløsende organ, og at vi ikke tar stilling til rene nabokonflikter. I slike saker kan du kontakte Konfliktrådet.

Dersom du skal leie eller leie ut bolig, eller du skal kjøpe, selge eller bygge bolig, kan du finne mange tips og råd på Forbrukerrådets nettsider. Her finner du også veiledning om hvor du kan henvende deg, dersom du har havnet i en konflikt i forbindelse med leie, kjøp eller salg av bolig.

Foregår det ulovlig byggearbeid?

Før du eventuelt melder fra om forhold du mistenker at er ulovlig, ønsker vi at du gjør følgende:

Steg 1: Snakk med ansvarlig for byggearbeidene

Ta kontakt med ansvarlig for byggearbeidene. Det kan hende det foreligger tillatelse til tiltaket, eller tiltaket kan være unntatt søknadsplikt. God kommunikasjon kan løse mye.

Steg 2: Sjekk om det er gitt tillatelse

Sjekk i offentlig postjournal om det foreligger en tillatelse til arbeidet.

Her kan du søke på adresse i tittelfeltet eller gårds- og bruksnummer.

Steg 3: Sjekk om tiltaket er unntatt søknadsplikt

Noen byggetiltak er unntatt fra krav om søknad og tillatelse i medhold av plan- og bygningslovgivningen. Informasjon om hvilke tiltak som er unntatt søknadsplikt finner du:

• på våre nettsider
• på Direktoratet for byggkvailitet sine nettsider
• byggesaksforskriften § 4-1 med veiledning

Meld fra hvis det ikke er gitt tillatelse og du mistenker at arbeidene er ulovlige

Dersom du har fulgt steg 1 - 3 og fortsatt mener at arbeidene er ulovlige, kan du sende melding om forholdet til oss via:

• e-post til postmottak@ullensaker.kommune.no
• brevpost til Ullensaker kommune, postboks 470, 2051 Jessheim

Vi trenger:

• beskrivelse av det mulig ulovlige tiltaket
• adresse for tiltaket og/eller gårds- og bruksnummer
• gjerne bilder
• gjerne et kart hvor tiltakets plassering er markert

I utgangspunktet skal alle saksdokumenter være åpne for innsyn dersom ikke annet følger av lovverket. Melding, tips eller annet dokument som gjelder mulig lovbrudd, innsendt fra privatperson, kan kommunen unnta fra innsyn. Du bør presisere i meldingen om du ønsker å være anonym.

Etter at vi har mottatt din henvendelse, vil vi gjøre de undersøkelser som er nødvendige for å vurdere om arbeidene er søknadspliktige eller ikke. Om du ønsker å følge utviklingen i saken kan du søke opp saken på offentlig postjournal. Videre oppdateringer underveis i saken kan ikke påregnes.

Tilsyn

Gjennom tilsyn skal bygningsmyndigheten påse at plan- og bygningsloven overholdes i kommunen. Kommunens tilsynsplikt omfatter både søknadspliktige tiltak og tiltak som er unntatt fra byggesaksbehandling, samt ulovlig igangsatte tiltak.

Formålet med tilsyn er i første rekke å påse at tiltak i kommunen oppføres i samsvar med plan- og bygningslovgivningen. Tilsyn har videre som formål å avdekke om aktørene i byggesaken gjennomfører sine oppgaver i henhold til ansvarsretten.

I tilfeller det avdekkes feil tidlig i byggeprosessen, vil tilsynet dessuten virke ressursbesparende for prosjektet. Tilsyn i tidlig fase vil kunne forhindre at prosjekteringsfeil får ringvirkninger til andre deler av byggeprosjektet, med de økonomiske konsekvenser dette innebærer. 

Bygningsmyndigheten står fritt i valg av fremgangsmåte ved utøvelse av sin tilsynsvirksomhet. Hvordan tilsynet skal gjennomføres må vurderes og tilpasses hvert enkelt tiltak. Tilsyn kan gjennomføres på alle stadier i byggesaken, og inntil fem år etter at ferdigattest er gitt.

Dersom bygningsmyndigheten har en indikasjon på at det foreligger ulovlige forhold, kan den iverksette tilsyn på et hvilket som helst tidspunkt, uavhengig om det foreligger søknad om tiltak.

Strategi for tilsyn og ulovlighetsoppfølging

Strategi for perioden 2024-2026

1. Overordnet målsetting

Byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven har som formål å sikre at byggetiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Videre skal loven sikre at det enkelte byggetiltak blir forsvarlig utført.

Kravene til dokumentasjon og teknisk utførelse i plan- og bygningsloven er tiltakshaver og ansvarlige aktører i byggesaken sitt ansvar å oppfylle. Byggesaksbehandlingen er dermed basert på tillitt til aktørene. Saksbehandlingen skal legge til grunn de innkomne opplysningene i saken og kontrollere at saken er tilstrekkelig opplyst etter forvaltningsloven § 17, og at alle ansvarsområder har ansvarsretter etter pbl. § 21-4.

For å oppnå sentrale målsetninger om kvalitet i bygg og forsvarlig utførelse, er det derfor viktig å følge opp at aktørene er bevisst sitt ansvar og jobber systematisk med å kvalitetssikre arbeidet sitt, slik at de følger lovgitte krav og tillatelser. Kommunens tilsyn og ulovlighetsoppfølging er nødvendig for å kunne avdekke og følge opp feil i byggetiltakene, ulovligheter i byggesaker og på eksisterende byggverk. Videre er det av vesentlig betydning at avvik tilknyttet byggesaken lukkes (tilsyn) og at ulovlige tiltak forfølges opp og rettes (ulovlighetsoppfølging), slik at byggesaksbehandlingen ikke mister sin funksjon.

Tilsyn og ulovlighetsoppfølging, slik loven legger opp til, vil kunne være nyttig for både byggenæringen og innbyggerne. På sikt vil dette kunne være arbeidsbesparende for alle parter, inkludert bygningsmyndigheten. Et velfungerende system for tilsyn og ulovlighetsoppfølging vil også etter hvert virke holdningsskapende, og motvirke oppfatningen om at det er «letter å få tilgivelse enn tillatelse» i byggesaker.

Overordnet målsetning for tilsyn og ulovlighetsoppfølgning i Ullensaker kommune sammenfattes etter dette slik:

• Bidra til å sikre god kvalitet på bygg og at tiltak gjennomføres i tråd med gitte tillatelser og gjeldende bestemmelser
• Bidra til å skape holdninger for god byggeskikk og god kvalitet i bygg
• Styrke respekten for regelverket og overholdelsen av dette i byggesaker

2. Lovgrunnlag

I henhold til plan- og bygningsloven § 25-1 andre ledd skal kommunen føre tilsyn i et slikt omfang at den kan avdekke regelbrudd. Av byggesaksforskriften SAK10 §15-1 fremgår det at kommunen skal utarbeide en strategi for tilsyn. Videre skal kommunen etter plan- og bygningslovens §32-1 forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. I det følgende redegjøres kort for lovgrunnlaget for tilsyn og ulovlighetsoppfølging.

Tilsyn
Kommunen har plikt til å føre tilsyn med at tiltak gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og gjeldende bestemmelser, samt at ansvarlige foretak er kvalifisert. Utover tilsynsplikten i § 25-1 avgjør kommunen selv i hvilke saker og hvilke områder det skal føres tilsyn. Kommunen kan føre tilsyn når som helst i løpet av byggeperioden og inntil 5 år etter at ferdigattest er gitt. Det kan gjøres forebyggende undersøkelser og undersøkelser basert på meldinger om feil og mangler.

Kommunen kan føre ulike former for tilsyn, herunder dokumenttilsyn, byggeplasstilsyn og intervjutilsyn.

Det kan gjøres tilsyn med alle tiltak som faller inn under tiltaksbegrepet i plan- og bygningsloven § 20-1, herunder også tiltak som er unntatt søknadsplikt. Tema og tilsynsform velges ut fra det som vurderes som hensiktsmessig i byggesaken.

Ulovlighetsoppfølging
Plan- og bygningsloven § 32-1 første ledd pålegger kommunen å forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Plikten inntrer når bygningsmyndighetene på en eller annen måte blir kjent med et forhold som det er rimelig grunn til å anta at er ulovlig. Målet med å forfølge overtredelsen er å sørge for at forholdet blir bragt i samsvar med plan- og bygningslovgivningen, enten ved søknad og godkjenning eller tilbakeføring.

Plan- og bygningsloven med forskrifter er omfattende, og sammen med bestemmelser i arealplaner er omfanget av regler som skal håndheves stort. Plan- og bygningsloven § 32-1 annet ledd gir bygningsmyndighetene adgang til å unnlate forfølging av ulovlige forhold som er av mindre betydning. For å kunne treffe en beslutning om å unnlate oppfølging, må bygningsmyndighetene ha konstatert at det objektivt sett foreligger en overtredelse av plan- og bygningslovgivningen. Selv om kommunen treffer beslutning om unnlatt oppfølging, fører det ikke til at tiltaket blir lovlig. Det vil fremdeles hefte en ulovlighet ved eiendommen. En beslutning om unnlatt oppfølging er ikke et enkeltvedtak, og kan derfor ikke påklages.

Grensesnitt
Tilsyn og ulovlighetsoppfølgning er to forskjellige prosesser, men de kan noen ganger overlappe hverandre. Tilsyn er hovedsakelig en forebyggende funksjon som gjøres som stikkprøver. For å starte en ulovlighetsoppfølgning må det være en overtredelse eller en mistanke om en overtredelse. Det er ikke lov å drive med ulovlighetsoppfølgning uten at det er mistanke om en overtredelse på forhånd.

3. Virkemidler og reaksjoner

Plan- og bygningsloven har bestemmelser om hvilke virkemidler og reaksjoner som kan benyttes for å forfølge overtredelsene. Virkemidlene og reaksjonene skal bidra til at avviket eller ulovligheten rettes slik at situasjonen blir i tråd med gitte tillatelser og gjeldende bestemmelser. Før virkemidlene eller reaksjonene vedtas skal den ansvarlige varsles. Nedenfor gis det en kort oversikt over virkemidlene i plan- og bygningslovens kapitler 23, 31 og 32:

Frata ansvarsrett og advarsel om å frata ansvarsrett: Ansvarsretten skal fratas ved alvorlige overtredelser, manglende dugelighet, pålitelighet og ved manglende kvalifikasjoner.

Pålegg om retting og stans: Kan omfatte retting, opphør av bruk, forbud mot fortsatt virksomhet og stans av arbeid.

Pålegg om stans og opphør med øyeblikkelig virkning: Kan være aktuelt dersom en bygning er tatt i bruk uten nødvendig tillatelse, eller dersom arbeider er igangsatt uten tillatelse.

Tvangsmulkt: Skal sikre rettidig oppfyllelse av pålegg. Tvangsmulkt ilegges som et engangsbeløp, en løpende mulkt eller en kombinasjon av engangsbeløp og løpende mulkt.

Overtredelsesgebyr: kan ilegges selv om det er gitt pålegg som er etterkommet. Det må påvises skyld i form av forsett eller uaktsomhet.

Forelegg: Manglende etterlevelse av pålegg kan følges opp med forelegg. Den ansvarlige kan bringe forholdet inn for domstolene dersom forelegget ønskes overprøvd.

Dersom en eventuell overtredelse er vesentlig og den ansvarlige har handlet forsettlig eller grovt uaktsomt, skal forholdet anmeldes til politiet.

4. Tilsyn

Målsetting
Kommunens overordnede mål med tilsyn er å påse at tiltak oppføres med god kvalitet, samt å forebygge og redusere byggefeil. Tilsyn har videre som mål og bidra til at foretakene er kjent med og følger regelverket og gjennomfører sine ansvarsoppgaver i henhold til ansvarsretten. Ullensaker kommune fokuserer i hovedsak på tilsyn i pågående byggesaker. Tilsyn føres da parallelt med byggesaksbehandlingen. Det er derfor viktig at tilsyn åpner tidlig i byggesaksprosessen.

Kommunen har som mål å føre tilsyn med 15 % av antall byggesaker årlig. Antall utførte tilsyn beregnes ut ifra antall tema det føres tilsyn med. Kommunen har også som mål å øke kompetansen på tilsyn i 2024.

Prioriteringer

• Kommunen skal i en toårsperiode fra 1. januar 2024 prioritere tilsyn med at det er utarbeidet dokumentasjon for oppfyllelse av krav til sikkerhet mot naturfarer, og at etablering av hybler eller boenheter i eksisterende bygg er lovlige og godkjente, jf. (SAK) 15-3.
• Utover de lovpålagte områdene skal kommunen prioritere sikkerhet i bruk og sikkerhet ved brann.
• I tillegg vil tilgjengelighet i offentlige bygg og blokker bli prioritert.

Ullensaker kommune ønsker å være synlige i sin tilsynsvirksomhet og prioriterer derfor byggeplasstilsyn.

5. Ulovlighetsoppfølging

Målsetting
Kommunen er pålagt å følge opp forhold som det er rimelig grunn til å anta at er ulovlig, jf. plan- og bygningsloven § 32-1 første ledd. Kommunen har som mål med sin ulovlighetsoppfølging i perioden 2024-2026 å bygge opp den juridiske kompetansen innen ulovlighetsoppfølging, styrke respekten for regelverket og innbyggernes følelse av likebehandling.

Prioriteringer

• Forhold som kan medføre fare for liv og helse.
• Forhold som kan få større samfunnsmessige, miljømessige eller økonomiske konsekvenser.
• Etablerte boenheter uten byggetillatelse.

Unnlatt oppfølging
Kommunen kan unnlate oppfølging av ulovlige forhold som er av mindre betydning, jf. plan- og bygningsloven § 32-1 annet ledd. Vurderingen av om oppfølging skal unnlates må gjøres konkret i hver enkelt sak. At kommunen unnlater oppfølging innebærer ikke at utførte tiltak er lovlige. Det er den som eier eiendommen som er ansvarlig for at alle tiltak på eiendommen er lovlige.

Tiltak der Ullensaker kommune vil vurdere om det kan unnlates oppfølging:

• Mindre tiltak som ikke påvirker allmenn sikkerhet, miljø eller helse negativt, for eksempel boder, garasjer, terrasser, levegger, støttemurer eller lignende.
• Brudd som anses å være mindre alvorlige og ellers ivaretas av privatrettslig lovverk, for eksempel mindre støttemurer eller levegger i nabogrensen.
• Tiltak på kommunal grunn eller på kommunalt anlegg som kan følges opp av kommunen som grunneier eller ledningseier, eller med hjemmel i særlovgivning.

6. Samarbeid med andre myndigheter

Samarbeid med andre aktuelle tilsynsmyndigheter er viktig for å avdekke ulovligheter og avvik. Ullensaker kommune samarbeider med, Elsikkerhet Norge AS, Øvre Romerike brann og redning, Arbeidstilsynet, Skatteetaten, Mattilsynet og Politiet.

I tillegg har vi god dialog med Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) for oppfølging av useriøse aktører i bransjen.

7. Finansiering

Tilsyn og ulovlighetsoppfølging er finansiert gjennom byggesaksgebyrene som følger av kommunens gebyrregulativ etter selvkostforskriften. I all hovedsak er det ordinær saksbehandling som dekker finansieringen. Sanksjonsmulighetene tvangsmulkt og overtredelsesgebyr dekker i liten grad ressursbruken.

8. Rapportering og revidering

Tilsynsrapporter skal utarbeides etter hvert tilsyn i tråd med byggesaksforskriften § 15-2, og arkiveres i den enkelte tilsynssak.

Det skal utarbeides årlig rapport over avdelingens aktivitet ved utgangen av hvert år. Antallet innkomne og avsluttende ulovlighetssaker skal rapporteres, samt antallet åpnede og avsluttende tilsyn.

Strategien skal revideres hvert andre år.